Tenho recebido mensagens de leitores solicitando esclarecimentos sobre a sistemática atualmente em vigor dos reajustes de contratos habitacionais. O assunto é oportuno, tendo em vista a expansão do setor, via crédito bancário farto, demanda aquecida e oferta diversificada. Teço hoje alguns comentários sobre a extensa matéria.
Em João Pessoa, bem como na maioria das capitais brasileiras, o método utilizado pelos construtores para financiar a aquisição dos imóveis na planta é parte do preço à vista, entre 10 e 20%, outra parcela, entre 30 e 40%, ao longo da obra e o saldo remanescente após a entrega do bem, direto com a empresa ou por intermédio dos bancos, prática que está se tornando cada vez mais comum.
Exceto o sinal, todo o preço do imóvel, conforme permite a legislação, está sujeito à aplicação de um índice setorial de correção monetária, denominado Índice Nacional dos Custos da Construção, INCC.
Trata-se de um mecanismo de aferição da elevação dos custos do setor, a partir de uma cesta básica composta de alguns materiais de construção - os mais importantes-, e de certas especialidades de mão de obra. Ficam de fora serviços atípicos e instalações especiais, não comuns à maioria das obras.
A coleta de preços, a cargo da respeitada Fundação Getúlio Vargas, chegou a contemplar 20 capitais no passado. Nos dias correntes, porém, restringe-se a São Paulo, Rio, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília, grupo este que, com mínimas variações, cobre todas as regiões do país. Ao longo dos anos, o referido índice tem se movimentado numa curva análoga à da inflação, com seus picos e vales. É divulgado mensalmente, nos principais jornais e sites especializados, em torno do dia 10 do mês subseqüente à medição.
Quando o imóvel é disponibilizado para o adquirente, os normativos legais afirmam que, na estipulação da correção do saldo restante, o INCC, que é um índice restrito ao segmento, válido, portanto, para o período de obras, seja substituído por qualquer outro, mais abrangente, que melhor reflita as variações gerais de preços, os chamados Índices Gerais de Preços, IGP. O mais utilizado é o IGP-M, que monitora bens de consumo, bens de produção, preços de legumes, frutas, bebidas, fumo, remédios, embalagens, aluguel, condomínio, empregada doméstica, transportes, educação, leitura, recreação, vestuário, entre outros.
Também desde a entrega, caso não haja financiamento bancário com quitação da construtora, poderá ser agregada à correção monetária uma taxa pactuada entre as partes, nunca superior a 1% ao mês, como juros remuneratórios do capital emprestado. Voltarei ao tema em outra oportunidade.

O INCC em 2011
Ao longo do ano de 2011, o INCC teve uma majoração de 7,58%, segundo a FGV. Apesar de ter ficado acima da inflação anual (que foi de 6,5%, de acordo com o IBGE), a taxa foi equivalente à de 2010, quando o Índice Nacional da Construção Civil aumentou 7,56%. Já o IGP-M subiu 5,09% no ano passado, percentual bem menor que o de 2010, que foi de 11,3%. Este último índice é referência, também, para o reajuste dos aluguéis.

SINAPI
O IBGE, em parceria com a Caixa Econômica Federal, também calcula mensalmente o custo da construção, por metro quadrado, considerando fatores como mão de obra e materiais. O SINAPI foi criado e implantado em 1969 pelo BNH - Banco
Nacional da Habitação, tendo como objetivo a produção de informações de custos e índices, de forma sistematizada e com abrangência nacional. Entretanto, não pode ser usado em contratos de financiamentos. Desde a implantação, o IBGE faz a coleta de preços e salários. Atualmente a Caixa Econômica Federal é responsável pela base técnica de engenharia do Sistema (projetos, serviços / quantitativos, especificações e composições).

SINAPI II
O SINAPI tem abrangência nacional, sendo seus resultados relativos às 27 unidades da Federação. Por esse índice, na Paraíba, o valor médio do metro quadrado é R$ 776,44. A variação percentual em dezembro passado foi de 0,01% e no ano de 2011 em 7,68%. No ano, os materiais registraram variação acumulada de 2,64%, correspondendo a uma redução de 2,6% em relação ao acumulado de 2010 (5,24%). Já a parcela referente à mão de obra subiu 9,60%, inferior em 0,64% ao acumulado em 2010 (10,24%).