Reforma Tributária: Como fica a incorporação Imobiliária?

As propostas legislativas que tratam da reforma do sistema tributário brasileiro têm por objetivos principais a simplificação da atividade arrecadatória e a busca de uma tributação mais equânime e menos setorizada.

A criação de um sistema de normas tributárias padronizado é algo de grande desafio, pois construir uma norma hipotética que atinja uma diversidade de fatos geradores tributários aplicando uma sistemática comum de apuração do tributo não se faz sem gerar desigualdades, podendo ocasionar um injusto aumento da carga tributária sobre determinados setores, ao mesmo tempo em que pode, eventualmente, favorecer outros.

De uma forma geral, os Projetos de Emendas Constitucionais nº 45 e nº 110 instituem um novo imposto sobre valor agregado, o qual, por sua vez, substituiria os demais tributos incidentes sobre o consumo, criando uma tributação mais concentrada, com a preservação da não-cumulatividade. O IBS, como denominado nas PECs, teria uma alíquota de 25%, sendo garantido ao contribuinte o direito de apropriar-se dos créditos correspondentes aos valores destacados nas operações anteriores.

Nesse panorama de imposto sobre valor agregado, a sistemática elaborada determina, em simples palavras, que a tributação apenas deve incidir sobre o preço agregado ao produto, ou seja, a base de cálculo deve preservar a não incidência do tributo sobre as aquisições e custos já tributados em fases anteriores da cadeia produtiva.

Surge aqui um dos problemas decorrentes da sistemática padronizada adotada pela reforma: à luz da justiça fiscal, é viável a instituição de um tributo sobre valor agregado cuja forma de apuração de base de cálculo e alíquota sejam comuns a todos os segmentos econômicos/produtivos?

A indústria da construção civil, especificamente a incorporação imobiliária, é um exemplo claro do desequilíbrio fiscal que acontecerá caso as propostas sejam aprovadas na forma de seus textos originários. Atualmente, sobre a venda de um imóvel por parte de uma incorporadora apenas ocorre a incidência do PIS e da COFINS, a uma alíquota total de 3,65%. Pelas propostas, o IBS passaria a incidir também sobre a venda de bens imóveis, trazendo a aplicação de uma alíquota de 25% sobre o valor venal do produto.

Ao mesmo tempo em que a nova modalidade demonstra um aumento elevadíssimo para o setor, é fato que também traz um descompasso no tocante a sistemática não-cumulativa do tributo. O produto final da atividade de incorporação de imóveis detém, em si, um elevado valor agregado, sendo composto por diversos gastos que, na sistemática proposta para o IBS, não possibilitaria a realização de uma apropriação de créditos justa e isonômica. Gastos com aquisição de terreno de pessoas físicas(15-20%), custos com folha de pessoal (cerca de 40%), elevadas taxas decorrentes do poder de polícia dos entes reguladores e delegados, tudo isso será acrescido ao valor final do produto sem qualquer possibilidade de geração de créditos para apropriação, o que implicará numa evidente injustiça fiscal com o segmento.

Se aprovadas as propostas, em razão da incidência do tributo de valor agregado no produto final, teremos, por exemplo, o consequente acréscimo de 25% sobre o valor da folha de pessoal, sem que seja possível qualquer dedução decorrente de apropriação de crédito. A alíquota também atingiria todos os gastos incorridos na aquisição de bens imóveis adquiridos por pessoas físicas, o que representará grande entrave para o fluxo negocial do setor.

Não faltam elementos para a demonstração de que a instituição dessa nova sistemática de tributação afetaria de forma negativa esse segmento da construção civil, o que acarretaria uma imediata transferência do custo para o consumidor, dificultando ainda mais o acesso da população à moradia. É importante lembrar que não há espaços para erros quando se trata desse segmento econômico, responsável pela concretização de todas as políticas públicas voltadas à redução do deficit habitacional brasileiro, sendo ainda um dos maiores fomentadores de emprego e da renda da nossa nação.

*Advogado e Diretor Fundador do Institutos de Pesquisas Fiscais