Entenda projeto de Raoni que pode mudar as regras na altura de prédios na orla de João Pessoa

A discussão sobre a altura dos prédios na orla de João Pessoa voltou a gerar polêmica com a apresentação de um projeto de lei apresentado pelo vereador Raoni Mendes (PSD). A proposta pretende estabelecer novas regras de cálculo e a medição da altura máxima dos prédios construídos a até 500 metros do mar, a chamada Lei do Gabarito.

Raoni afirma que o objetivo do projeto, idealizado por ele, é restabelecer o Decreto Municipal nº 9.718/2021 e suprimir a insegurança jurídica provocada pela declaração de inconstitucionalidade do artigo 62 da LUOS pelo Tribunal de Justiça da Paraíba (TJPB).

O debate, no entanto, ocorre em meio a ações movidas pelo Ministério Público da Paraíba questionando a liberação de empreendimentos na orla que estariam descumprindo a Lei do Gabarito; de pressão de construtores para uma solução ao impasse com o vácuo legislativo e da apresentação do texto sem ouvir a sociedade.

Lei do Gabarito tem proteção constitucional

A limitação da altura dos prédios na orla de João Pessoa tem fundamento na Constituição Estadual (Art. 229) e na Lei Orgânica do Município (Art. 175). As duas normas estabelecem uma faixa de proteção de 500 metros, contados a partir da linha da preamar de sizígia, na qual as construções devem obedecer a limites progressivos de altura.

Na prática, isso significa que os edifícios podem ser mais baixos nas proximidades da praia e ganhar altura gradualmente à medida que avançam em direção ao continente.

A regra foi incorporada à legislação urbanística municipal, mas o artigo 62 da LUOS, aprovada em abril de 2024, foi declarado inconstitucional pelo Tribunal de Justiça da Paraíba.

Com isso, surgiram questionamentos sobre os critérios que devem orientar o licenciamento de novas edificações na faixa de restrição da orla.

O que diz o projeto de Raoni sobre as regras do gabarito na Orla

O projeto apresentado por Raoni Mendes busca estabelecer uma nova redação para o dispositivo, detalhando a fórmula de cálculo, a forma de medição e as condições de aplicação do limite de altura em cada ponto da faixa de restrição da orla.

A proposta estabelece dois limites de referência:

• 12,90 metros: altura máxima no limite da faixa mais próximo do mar.

• 35 metros: altura máxima no limite dos 500 metros, já em direção ao continente

Fórmula do escalonamento (Linha Tangente)

Entre esses dois pontos, a altura permitida aumenta de forma gradual, seguindo uma linha reta imaginária, chamada de linha tangente, como uma rampa.

A altura limite em cada ponto deve ser calculada do mar em direção ao interior da cidade, considerando o cálculo:

H = 12,90 + (0,0442 x D)

(onde H é a altura máxima permitida em metros, e D é a distância horizontal do terreno em relação à linha de referência da praia).

Exemplo prático: Pense na regra como uma rampa invisível subindo suavemente a partir da praia. Se um lote estiver a 100 metros do mar (D=100), a altura máxima do prédio nesse ponto será H=12,90+(0,0442100)=17,32metros.

Ponto de medição e interceptação

Medição inicial: A altura é contada a partir do nível do meio-fio na frente do lote mais próxima do mar até a laje de cobertura do último pavimento.

Critério para o último pavimento: Se a linha inclinada cortar o último andar e ultrapassar mais da metade da sua altura interna (pé-direito), aquele andar será admitido na parte da edificação em que essa condição ocorrer.

Restrição na 1ª quadra: Nos lotes de frente para o mar (1ª quadra), a área construída do último pavimento (taxa de ocupação) não poderá ultrapassar 30% da área do pavimento imediatamente inferior.

Prevalência da regra mais rígida: Se o zoneamento do bairro determinar uma altura menor do que a calculada pela fórmula, vale o limite mais restritivo.

O que muda em relação às regras atuais?

Uma inovação no projeto é a inclusão de cobertura e platibandas entre os elementos permitidos acima da laje de cobertura do último pavimento.

A platibanda é uma estrutura vertical construída na borda da cobertura, geralmente utilizada para esconder telhados, equipamentos e instalações.

Pela proposta, ela poderá ter até 1,30 metro de altura, mas somente em edificações de até cinco pavimentos.

O texto também estabelece que, quando houver mais de um limite aplicável a determinado terreno, deverá prevalecer o mais restritivo. Isso significa que a altura calculada pela fórmula não poderá superar o limite de altura ou de número de pavimentos previsto para a respectiva zona urbanística no Anexo V da LUOS.

Outra previsão trata dos terrenos que estão parcialmente dentro da faixa de 500 metros. Nesses casos, as novas regras de escalonamento serão aplicadas apenas à parte da edificação situada dentro da área de restrição.

Quais podem ser os impactos para o setor imobiliário?

O projeto procura estabelecer parâmetros objetivos para o licenciamento de edifícios na região da orla, especialmente diante dos questionamentos jurídicos sobre a legislação municipal.

Uma das consequências práticas é oferecer uma referência matemática para construtores, arquitetos e técnicos da Prefeitura calcularem a altura máxima permitida em cada terreno.

Isso pode reduzir divergências na interpretação das regras, já que o limite deixa de depender apenas da análise da posição do terreno dentro da faixa de proteção e passa a contar com uma fórmula expressa na legislação.

Por outro lado, a proposta também pode ter reflexos sobre empreendimentos que já estão em fase de análise na Prefeitura.

Isso porque o artigo 5º determina que a nova legislação seja aplicada aos processos de licenciamento que estiverem em tramitação na data de sua publicação.

A exceção são os alvarás, licenças e demais atos administrativos cuja validade tenha sido preservada por decisão judicial.

Portanto, caso seja aprovado e sancionado, o projeto poderá alcançar processos ainda não concluídos, exigindo que os pedidos de licenciamento sejam analisados conforme os novos critérios.

O que acontece agora?

O projeto foi apresentado pelo vereador Raoni Mendes e ainda precisará passar pela tramitação legislativa na Câmara Municipal de João Pessoa.

Por se tratar de um projeto de lei complementar, o texto segue o rito legislativo ordinário na Câmara Municipal de João Pessoa. Deve passar pelas comissões e em seguida aprovada em Plenário. Para aprovação é necessário maioria absoluta (15 vereadores).

Se aprovada e sancionada, a nova redação dos artigos 62 e 64 e a substituição do Anexo III passarão a integrar a legislação urbanística municipal. O texto prevê que a lei entre em vigor na data de sua publicação.

O prefeito de João Pessoa, Leo Bezerra (PSDB), já antecipou que deve vetar qualquer proposta que flexibilize a Lei do Gabarito.