Entenda decisão para liberar prédio acima da altura permitida na orla de João Pessoa

A 4ª Vara da Fazenda Pública da capital decidiu que a prefeitura de João Pessoa terá que conceder a licença de habitação (o Habite-se) a um empreendimento imobiliário residencial que foi construído na orla de João Pessoa com altura acima do limite legal. O Jornal da Paraíba explica abaixo o argumento da Justiça para liberar prédio acima da altura permitida.

Relembre o caso

O Ministério Público da Paraíba (MPPB) constatou que alguns prédios que estão sendo construídos na orla marítima de João Pessoa estariam descumprindo a legislação que disciplina a altura máxima permitida para as edificações na faixa de 500 metros da praia. A promotora de Justiça, Cláudia Cabral Cavalcante, suspendeu o ‘habite-se’ das obras identificadas como ilegais e pediu a demolição da parte excedente desses imóveis.

A Constituição do Estado da Paraíba, bem como, o plano diretor e demais legislações do município de João Pessoa determinam que a altura máxima permitida nos 500 metros da faixa de orla é de 12,95 na primeira quadra chegando ao máximo de 35 metros no final da faixa.

De acordo com a promotora, “o Ministério Público busca garantir para as gerações presente e futura a visão da orla, evitando a modificação da paisagem costeira, o comprometimento da ventilação e iluminação, o sombreamento da orla, aumento da pressão sobre os recursos naturais, reprodução da fauna e flora, dentre outros danos ambientais de natureza grave e irreparáveis”.

O que baseou a ação?

Na ação, a empresa Construtora Cobran (Brascon) alega que o empreendimento Way está pronto desde o fim de dezembro, restando apenas e tão somente a entrega das respectivas chaves dos imóveis, e que, há 60 dias, a Diretoria de Controle Urbano da Secretaria de Planejamento de João Pessoa tem se negado a fornecer o habite-se. E justificou que a obra somente foi construída em razão da concessão de alvará de construção expedido pelo próprio Município.

Nos autos, a prefeitura alega que não concedeu o habite-se porque o alvará de construção foi expedido pelo responsável pela Diretoria de Controle Urbano em 02 de dezembro de 2019, mesmo após constatada uma altura superior à permitida. “Tal decisão foi justificada pelo fato de existir um prédio com o mesmo gabarito, mais próximo da orla”.

Também informou que o Ministério Público instaurou inquéritos para apurar responsabilidades pela construção de prédios na faixa de orla com altura superior ao permitido, como seria o caso do empreendimento Way; e que ficou acordado, após reunião em janeiro deste ano, que o Município não poderá liberar o habite-se dos prédios em construção, sob pena de crime de responsabilidade.

Decisão para liberar prédio acima da altura permitida

Na justificativa da decisão para liberar prédio acima da altura permitida, a juíza Luciana Celler disse que a expedição do alvará de construção é ato administrativo. Além disso, considerou o fato de que a prefeitura permitiu a conclusão da obra sem embargo.

“Logo, considerando que a construção seguiu o projeto aprovado, a recusa do habite-se é injustificada”, segue.

Ainda segundo a magistrada, caso seja confirmado que a licença foi concedida indevidamente por um servidor, o município deve utilizar os meios disponíveis para revogar as licenças e/ou iniciar uma ação demolitória.

entendo que a parte autora não pode ser surpreendida com a negativa de licença de habitação (habite-se) do empreendimento Way, pois concluiu a obra de acordo com o alvará de construção concedido”, justifica a magistrada.

Além disso, a decisão para liberar prédio acima da altura permitida achou importante considerar que, se as chaves dos imóveis não forem entregues dentro do prazo estabelecido, isso causará prejuízos financeiros, pois os compradores terão direito a uma indenização de 1% do valor do imóvel por cada mês de atraso. Além disso, a imagem da pessoa que entrou com o pedido judicial (impetrante) também pode ser prejudicada.

MP de Contas pediu auditoria para apurar liberação de ‘espigões’

Antes da decisão para liberar prédio acima da altura permitida, o Ministério Público de Contas da Paraíba (MPCPB) pediu auditoria na Secretaria de Planejamento de João Pessoa após denúncias sobre prédios construídos irregularmente, acima da altura máxima permitida para orla da capital. De acordo com o subprocurador-geral do ministério, Luciano Andrade, é necessário averiguação na eficiência do órgão municipal na emissão de alvarás de construção desses prédios.

Em documento do MPCPB, que abriu a representação contra a Seplan no Tribunal de Contas do Estado (TCE-PB), além da averiguação sobre a emissão de alvarás por parte do órgão, também ficou definido que é necessário saber da efetividade de fiscalização durante a execução das obras desses prédios até o momento de obtenção da licença.

Leis em vigor

Existem duas leis em vigor que limitam a altura máxima das construções na orla de João Pessoa, de forma que a construção de espigões fica proibida.

A primeira lei é a própria Constituição do Estado da Paraíba, promulgada em 1989, e que vale para todo o território paraibano.

Segundo o artigo 229 da Constituição da Paraíba, existe uma área de proteção de 500 metros a partir da “preamar de sizígia para o interior do continente”, que é a faixa de areia onde a maré mais alta atinge, na orla. A partir desta faixa, traça-se uma linha imaginária que segue até 500 metros continente adentro.

Dentro desta área, há um espaço de 150 metros de proteção total, onde nada pode ser construído. A partir daí, o crescimento é escalonado e gradativo, e consiste na faixa entre 350 e 500 metros de continente. Na legislação estadual, a partir de 350 metros, são permitidas construções de “doze metros, compreendendo pilotis ou três andares”, chegando ao máximo de 35 metros de altura no trecho limite da área de proteção.

Essas regras valem para toda a orla da Paraíba. No caso de João Pessoa, ainda há uma legislação mais proibitiva.

Trata-se do Artigo 175 da Lei Orgânica do Município de João Pessoa, aprovada em 1990. Tecnicamente, esta lei não seria necessária, pois a estadual se sobressai às regras municipais, mas como ela é mais restrita, acaba se sobrepondo apenas no trecho limite dos 500 metros da área de proteção.

Em toda a capital, na faixa final, ao invés do limite máximo de 35 metros de altura, definida pela lei estadual, a altura máxima deve ser de 12,90 metros, conforme lei municipal.