Falhas estruturais em apartamento novo: veja como identificar, denunciar e pedir reparo

Entre janeiro de 2023 e abril de 2025, o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Paraíba (Crea-PB) recebeu 1.905 denúncias sobre falhas em imóveis e obras. Em 2023, foram 739 denúncias. No ano seguinte, esse número subiu para 912 — um aumento de 23,4% e uma média de mais de três denúncias por dia útil em 2024.

Já em 2025, até o dia 30 de abril, o Crea-PB contabilizou 254 registros, o que representa uma média de 63 denúncias por mês. Se o ritmo atual se mantiver, o estado poderá ultrapassar 760 denúncias até o fim de 2025 — superando o número de 2023 e se aproximando dos dados de 2024. A média atual equivale a cerca de 2 registros por dia útil, considerando 22 dias úteis por mês.

Rachaduras, infiltrações, corrosão, ausência de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e falhas em reparos estruturais estão entre os principais problemas relatados por moradores — muitos deles percebidos logo após ou até antes da mudança para o imóvel.

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Para esclarecer o que pode ser cobrado da construtora e como agir em cada caso, o Jornal da Paraíba ouviu um especialista em direito imobiliário e explica o passo a passo para buscar reparo ou indenização.

Moradores enfrentam problemas logo após a mudança

Os problemas estruturais em imóveis novos têm aparecido antes mesmo da mudança para muitos moradores. Foi o que aconteceu com o representante de ótica Lucas Gabriel, que comprou um apartamento no bairro José Américo, em João Pessoa, no ano de 2022. Ele só começou a morar no imóvel em 2025, depois que o antigo inquilino desocupou o local. Logo percebeu uma infiltração ao lado da janela.

“Eu tirei meu apartamento e no mês seguinte já aluguei. O morador passou de um a dois anos aqui. Ele já tinha notado essa infiltração, mas não se preocupou em pedir a garantia nem me avisou. Quando vim morar, ele me mostrou e disse: ‘olha só, se atenta, tá com infiltração no canto da janela’”, contou.

A infiltração fez com que a pintura da parede começasse a descascar. Lucas chegou a solicitar o reparo à construtora, que respondeu com agilidade. Mas a visita não aconteceu.

“Infelizmente, não tive tempo de receber a equipe. Trabalho de segunda a sábado, e aos domingos eles não atendem. Já solicitei uma vez, marcaram, mas não pude estar. Ficou isso aí”, explicou Lucas.

Já o vendedor Samuel Washington, que também mora no José Américo, identificou falhas antes mesmo de entrar no imóvel. “Comprei o meu apartamento no mês de novembro e fui morar em janeiro. Mas bem antes de começar a morar, já tinha notado alguns problemas, quando realizei a vistoria. Eram estruturais e de acabamento.”

Entre os defeitos encontrados, estavam rachaduras nas paredes, banheiros entupidos e problemas na parte elétrica.

“Os demais provavelmente decorreram da falta de atenção, como janelas quebradas, portas emperradas, tomadas e bocais que não funcionavam, além das tampas dos interruptores soltas”, explicou.

Quando o problema aparece: quem é o responsável?

A responsabilidade por problemas estruturais em imóveis novos varia conforme o tempo de uso. Segundo o advogado Vladimir Miná, especialista em Direito Imobiliário e Condominial, se o apartamento foi entregue há menos de seis meses, a construtora deve ser a primeira acionada.

“A vistoria de entrega das chaves é a primeira oportunidade que o comprador tem para verificação dos vícios construtivos aparentes”, lembra.

A diferença entre vício construtivo e problema de manutenção também interfere na análise. Vícios construtivos vêm da execução ou dos materiais utilizados na obra e podem comprometer a estrutura, a segurança ou a durabilidade do imóvel. Já os problemas de manutenção surgem com o tempo e pela falta de cuidados preventivos.

Para saber a origem da falha, o ideal é contratar um engenheiro e emitir um laudo técnico. “É necessário uma análise técnica, mas se o proprietário do imóvel e o condomínio estão fazendo as manutenções de maneira correta, provavelmente estaremos diante de um vicio ou defeito de construção.”, diz o advogado.

Se for constatado que o problema é estrutural e não houver correção, o morador pode ter direito à indenização por danos materiais. “Os cálculos levam em conta os prejuízos efetivamente comprovados por documentos, com atualização monetária até a reparação”, explica o advogado.

Passo a passo: o que fazer ao identificar problemas no imóvel

Ao encontrar defeitos estruturais no imóvel, o morador deve tomar algumas providências imediatas para garantir o reparo e, se necessário, buscar responsabilização da construtora ou do profissional responsável.

Veja o passo a passo:

• Documente o problema: tire fotos, grave vídeos e descreva a falha com detalhes.
• Comunique a construtora: envie o relato por e-mail ou outro canal oficial.
• Avise o síndico: se o problema for em área comum, o condomínio também deve ser informado.
• Contrate um engenheiro: um laudo técnico ajuda a identificar se o defeito é de manutenção ou falha de construção.
• Guarde comprovantes: orçamentos, recibos e mensagens podem ser usados como prova, caso seja preciso acionar a Justiça.

Segundo o advogado Vladimir Miná, se o problema representar risco, é possível fazer o reparo emergencial por conta própria, desde que tudo seja registrado.

“Sugerimos que tudo seja verificado de maneira detalhada, e anotada todas as possíveis não conformidades em documento que geralmente é chamado de termo de entrega de chaves. Isso já garante que as construtoras precisam analisar os pontos levantados e apresentar uma resposta técnica para o comprador”, explica.

Em casos emergenciais, o advgado afirma quem deve arcar com os custos é o proprietário ou o condomínio, desde que haja risco à segurança. “É ideal que o serviço seja feito, mas sempre com constatação prévia por laudo técnico de vistoria e notificação dos envolvidos, para preservar o direito de indenização”, orienta.

Canais para denunciar:

• Construtora: deve ser a primeira acionada, especialmente nos seis primeiros meses após a entrega.
• Crea-PB: denúncias contra obras e profissionais podem ser feitas com fotos e documentos pelo e-mail [email protected].
• Justiça: caso a construtora não solucione o problema, o morador pode entrar com ação por danos materiais (e até morais, dependendo do caso).

Quais os prazos para garantir os direitos

Os prazos legais para reclamar de vícios variam. A legislação prevê de 30 dias a cinco anos, a depender do tipo de defeito.

Em João Pessoa, há também uma norma municipal (Lei nº 1955/2021) que trata da obrigatoriedade da manutenção dos imóveis.

Denúncias de irregularidades no imóvel podem ser feitas ao Crea, desde que acompanhadas de documentação e registros fotográficos. “É importante verificar se há responsável técnico. A denúncia vai para a Comissão de Ética, que julga a conduta do profissional responsável”, explicou Antônio César, gerente de fiscalização do Crea-PB.