Altura dos prédios na orla de João Pessoa: o que vale atualmente

Desde 2024, João Pessoa vive um impasse judicial que coloca em confronto duas legislações sobre a altura máxima dos prédios na orla da capital. De um lado, uma norma mais recente tenta flexibilizar as regras de construção; de outro, estão dispositivos mais antigos, inclusive da Constituição do Estado da Paraíba, que impõem limites mais rígidos para preservar a faixa litorânea.

Altura permitida atualmente

A altura das construções na orla de João Pessoa é limitada principalmente pela Constituição do Estado da Paraíba, que estabelece uma área de proteção de 500 metros a partir da maré mais alta (preamar de sizígia).

Dentro dessa faixa, os primeiros 150 metros são considerados área de proteção total, onde não é permitido construir. A partir desse ponto, a legislação prevê crescimento gradual das edificações.

Nesse modelo, as construções partem de cerca de 12,9 metros e só podem atingir o limite máximo de 35 metros no final da faixa de 500 metros.

O modelo é considerado mais restritivo porque controla não só a altura máxima, mas também em que ponto da faixa ela pode ser atingida, preservando paisagem, ventilação e vegetação costeira.

Artigo 62 da Luos

A Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos), aprovada em 2024, propôs manter os mesmos limites numéricos, de cerca de 12,9 metros no início do escalonamento até 35 metros como altura máxima.

A principal mudança está na forma de distribuir essas alturas dentro dos 500 metros. A Luos permitiria que construções próximas do limite máximo fossem alcançadas antes do final da faixa de proteção.

Além disso, a lei passou a considerar a altura até o piso do último pavimento, e não mais até o ponto mais alto da edificação, o que, na prática, pode permitir prédios alguns metros mais altos.

De acordo com o MP, essa mudança poderia gerar diferença de até cerca de 4 metros na medição. Segundo estudo técnico da Universidade Federal da Paraíba (UFPB), citado pelo Ministério Público, em alguns trechos, os prédios podem ficar mais de 6 metros mais altos do que o permitido antes. O limite de 35 metros passa a ser alcançado cerca de 115 metros antes do final da faixa, o que quebra a lógica do escalonamento gradual.

Impasse judicial sobre a altura dos prédios

A disputa judicial sobre a altura dos prédios na orla de João Pessoa começou em 2024, após a aprovação da Lei Complementar nº 166/2024, a Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos), pela Prefeitura de João Pessoa.

Na prática, a nova legislação alterou regras do Plano Diretor e flexibilizou os limites de altura das construções em uma faixa de até 500 metros a partir da linha da praia.

Essa área da orla é reconhecida pela legislação estadual como patrimônio ambiental, paisagístico e cultural, o que impõe regras mais rígidas para ocupação e verticalização.

As mudanças foram contestadas pelo Ministério Público da Paraíba (MPPB).

Segundo o órgão, a lei aprovada:

• enfraquece a proteção ambiental,
• contraria regras da Constituição Estadual,
• e rompe com o princípio histórico de que os prédios devem ser mais baixos próximos ao mar, aumentando gradualmente à medida que se afastam da praia.

Para o Ministério Público, a nova lei abriu brechas para construir prédios mais altos na orla de João Pessoa, o que pode gerar impactos urbanos e ambientais permanentes.

Em janeiro de 2026, a Lei do Uso e Ocupação do Solo (Luos) de João Pessoa, foi analisada pela segunda vez pelo Tribunal de Justiça da Paraíba (TJPB). O TJPB decidiu que a lei continua válida, mas manteve a inconstitucionalidade do artigo 62 que flexibilizava a Lei do Gabarito, que regula a altura de construções na orla da capital.

Na prática, o TJ mantém a vedação ao artigo da lei municipal que flexibilizava a Lei do Gabarito, mas ao mesmo tempo afasta a possibilidade de que outros empreendimentos, erguidos longe dos limites protegidos pelo Gabarito, sejam afetados.

O que vale agora

A Luos continua valendo em geral, mas o artigo que flexibilizava a altura dos prédios na orla foi declarado inconstitucional. Ou seja, as regras mais rígidas para a orla voltam a prevalecer, especialmente nas áreas próximas ao mar.