Ganho de capital na permuta de imóveis e a entrega de unidade futura 

É aparente, nos dias atuais, o reaquecimento do setor imobiliário no Brasil. Dentre as modalidades negociais mais comuns, pode-se mencionar os contratos de permuta de bens imóveis, através dos quais, um proprietário de um bem (casa) entrega-o para alguma empresa incorporadora e, em troca, recebe unidades imobiliárias (apartamentos) de empreendimentos condominiais. É o que a doutrina contratual chama de “permuta de imóvel com o recebimento de unidades futuras”.

Essas negociações são recheadas de questões jurídicas, pois muitas vezes envolvem imóveis em condomínio, bens recebidos de heranças, dentre outros. Destaca-se, para o nosso leitor, um ponto especial que é de suma importância nas negociações: o imposto de renda decorrente do ganho de capital eventualmente apurado, pois, normalmente, os imóveis estão registrados na pessoa física do permutante por um valor muito baixo, ainda referente ao custo de aquisição do bem.

Separa-se, para nossa análise, duas situações negociais mais comuns: a) o imóvel da pessoa física é permutado com unidades a serem construídas pela incorporadora sem haja qualquer outra quantia em dinheiro como parte de pagamento pelo bem (Permuta sem torna); b) além da entrega das unidades futuras, o incorporador realiza, como parte do pagamento, o repasse de determinada quantia em dinheiro (Permuta com torna). Essas duas situações possuem tratamentos tributários diferentes, que devem ser de conhecimento de todos os envolvidos em operação de tais naturezas.

Na primeira hipótese, nos contratos de permuta sem torna, a questão é de fácil deslinde, pois, independente do preço de mercado das unidades imobiliárias que serão entregues pelo incorporador, a legislação exclui da determinação do ganho de capital a permuta feita exclusivamente com unidades imobiliárias, afastando qualquer dever de pagamento de imposto de renda. Nessas situações, o proprietário do bem (casa) que foi entregue em permuta não terá qualquer custo tributário para fins de imposto renda.

Na segunda situação, em que o incorporador, além das unidades imobiliárias paga determinado preço (torna) para pessoa física, a legislação tributária determina que deverá ser apurado o ganho de capital apenas em relação a esse preço (torna). Assim, as unidades recebidas irão substituir o bem originário na Declaração de Bens do permutante pessoa física, enquanto a torna, o valor monetário excedente, irá compor a apuração do ganho de capital para fins de incidência de Imposto de Renda.

A própria Receita Federal do Brasil, através de procedimentos de Solução de Consultas (SC nº 166/2019 COSIT), já se posicionou acerca da matéria, trazendo uma maior segurança jurídica para o cenário quando deduziu que “a operação de permuta entre unidades imobiliárias, sem torna, está excluída da incidência de imposto, desde que a escritura pública correspondente seja de permuta. Situação diferente do caso em que haja torna, quando, então, o ganho de capital deve ser apurado em relação ao valor da torna recebida”.

Dentre os inúmeros questionamentos que surgem em operações imobiliárias de permuta esse é um dos que deve ser veementemente considerado pelas partes, principalmente pelo proprietário pessoa física do bem permutado, pois há uma nítida possibilidade de redução de carga tributária caso opte por receber seu “pagamento” todo em bens imóveis.

*Daniel Thadeu Moura Duarte dos Santos é advogado Tributarista, com pós-graduação em Direito Tributário (IBET – PE) e em Auditoria Fiscal (UFPE). Fundador do Instituto de Pesquisas Fiscais.