Construções na orla de João Pessoa: o que dizem as leis

Nas últimas semanas, são muitas as polêmicas envolvendo a orla de João Pessoa, o que vem provocando reações e uma certa revolta em parcela considerável da população da capital paraibana. Em pouco tempo, foi o projeto do prefeito de Cícero Lucena (PP), que pretende realizar um processo de engorda nas praias da cidade, foi uma ação que tenta barrar um prédio que vem sendo construído em Manaíra acima do gabarito permitido, e agora foi a construção de um "paredão de concreto" que serve de quebra-mar para um prédio que vem sendo erguido na areia da praia do Bessa.

Em meio a tudo isso, uma constante preocupação com um possível desrespeito à legislação ambiental vigente no estado, considerado único no Brasil, que limita o tamanho dos prédios que podem ser construídos na orla. Uma legislação que, segundo temor popular, é alvo de especulação da indústria da construção civil.

Apesar de todo o medo popular, no entanto, são poucas as pessoas que conhecem a fundo a legislação. E, em conversas com moradores, o conhecimento geral se limita a dizer que é proibido construir prédios com mais de três andares nas avenidas costeiras da cidade. Uma informação que, a rigor, é até verdadeira, mas o fato é que o texto é bem mais amplo e complexo de se analisar.

Mas, afinal, o que diz a lei sobre a construção de prédios na orla de João Pessoa? O JORNAL DA PARAÍBA explica as regras vigentes atualmente.

Duas leis sobre construção de prédios na orla

As limitações sobre a orla de João Pessoa são previstas por duas leis diferentes. A regra foi inicialmente definida no Artigo 229 da Constituição do Estado da Paraíba, que foi promulgada em 1989 e vale para todo o território paraibano. Depois, foi reafirmada no Artigo 175 da Lei Orgânica do Município de João Pessoa, aprovada um ano depois, em 1990, com abrangência para o município pessoense.

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Teoricamente, portanto, a lei de João Pessoa nem seria necessária, porque já existe uma anterior que se sobressai às regras municipais, mas isso significa que mesmo se o artigo previsto na Constituição do Estado fosse modificado, as limitações ainda estariam em vigor na capital. Seria previsto trâmite em duas casas legislativas diferentes para mudar qualquer regra atual com validade na cidade sobre a questão.

O texto em ambos os casos são praticamente iguais e possuem apenas pequenas adaptações. E são pensadas dentro de um princípio de entender a zona costeira como “patrimônio ambiental, cultural, paisagístico, histórico e ecológico”.

De acordo com o texto das leis, essa proteção vale por 500 m, a contar a partir da “preamar de sizígia para o interior do continente”. A saber, “preamar de sizígia” são as marés registradas nas luas nova e cheia, em que o sol, a terra e a lua estão alinhadas e, por isso, as marés mais altas são registradas.

Conta-se da linha onde essas marés extremamente altas chegam e, a partir daí, traça-se uma linha imaginária. É a partir dessa linha que começa a se contar os 500 metros continente adentro que terão uma proteção especial.

Crescimento escalonado

As leis estadual e municipal definem, dentro desses 500 metros, 150 metros de proteção total, em que nada pode ser construído no local. Isso porque a legislação indica que “a primeira quadra da praia deve distar centro e cinquenta metros da maré de sizígia para o continente”. Nessa primeira, a proteção é total.

A partir daí, o crescimento é escalonado e gradativo e consiste na faixa entre 350 metros e 500 metros de continente, sendo que na primeira quadra o máximo de gabarito permitido é de “doze metros, compreendendo pilotis ou três andares”, chegando-se ao máximo de 35 metros no limite dessa faixa de proteção. A lei municipal fala em 12,90 metros.

A lei, inclusive, deixa claro que “constitui crime de responsabilidade a concessão de licença para a construção ou reforma de prédios na orla marítima em desacordo com o disposto neste artigo” e explica que a disciplina dessas construções ficam a cargo do Plano Diretor.

E é o Plano Diretor de João Pessoa, inclusive, que define os detalhes desse escalonamento. O cálculo que define a altura máxima dos prédios da capital paraibana considera a distância entre a linha da maré e o início do terreno onde será erguido o prédio multiplicado por 0,0442, o que faz com que a altura seja aumentada gradativamente com relação ao mar.

Apenas duas diferenças entre as leis

As leis estadual e municipal tratam da mesma questão, mas apresentam algumas pequenas diferenças. De início, registre-se algumas adaptações textuais. Por exemplo, fala-se de Paraíba e fiscalização por parte de órgãos estaduais no caso da Constituição da Paraíba e de João Pessoa e fiscalização por parte de órgão municipal no caso da Lei Orgânica. Mas, como se vê, são simples adaptações sobre os diferentes contextos.

Outras duas mudanças são mais visíveis. A alínea “c” do inciso 1º da Constituição do Estado da Paraíba é justamente aquela que trata sobre a previsão de crime de responsabilidade para a autoridade pública que permitir concessões de licenças em desacordo com a lei.

Por estar presente na Constituição do Estado, essa regra vale também para os casos registrados em João Pessoa, mas alínea “c” do inciso 1º da Lei Organiza do Município trata dos hotéis instalados nessa faixa de proteção. Texto diz que “nos equipamentos hoteleiros, será facultativo o pavimento em pilotis, sendo que o pavimento térreo só poderá ser utilizado como áreas de componentes de serviços, ficando vedado, sob qualquer hipótese, a ocupação do mesmo por unidades habitacionais”.

A outra diferença está na alínea “d” do inciso 1º da Constituição do Estado da Paraíba, que foi incluído em 2003 pela Assembleia Legislativa da Paraíba e que não existe na legislação municipal.

Isso porque, naquele ano, definiu-se que excetua-se da lei estadual “a área do porto organizado do município de Cabedelo”, mas apenas “para as construções e instalações industriais”. A medida foi feita para autorizar a construção de um grande moinho na região portuária, dentro do perímetro protegido pela lei.